Artigo: Tatiane Rodrigues Coelho
Formada em direito em 2014. Inscrita na OAB/SP n 358.346. Pós- Graduação em Direito Imobiliário e Direito Tributário.
tatianerc@adv.oabsp.org.br
1 O que é usucapião?
Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade em decorrência do exercício da posse durante certo tempo, posse esta que deve ser exercida como se dono fosse e, ainda, de forma mansa e pacífica. Em outras palavras, com a usucapião a pessoa passa a ser considerada dona do imóvel, desde que cumpra os requisitos que estão na lei.
A aquisição da propriedade por meio da usucapião é originária, pois não há a transferência do antigo proprietário para o novo. Como não há transferência, não haverá o pagamento do ITBI na usucapião.
Neste sentido, é o que diz o artigo 24 do Provimento 65/2017 do CNJ:
“Art. 24. O oficial do registro de imóveis não exigirá, para o ato de registro da usucapião, o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pois trata-se de aquisição originária de domínio.”.
Então basta cumprir os requisitos para ser o dono do imóvel? Não! É necessário que seja declarado este direito, seja por um Juiz ou Registrador de Imóveis e, ainda, que seja registrada a aquisição da propriedade na matrícula do imóvel.
2 Espécies e requisitos
Cada espécie de usucapião tem seus próprios requisitos, desta maneira, passemos a analisar conjuntamente as principais modalidades e seus quesitos:
2.1 Usucapião extraordinária
Esta modalidade de usucapião é a que tem menos exigências, conforme está disposto no artigo 1.238 do Código Civil, por este motivo o tempo exigido é maior. São os requisitos:
- Exercício da posse durante 15 anos ou 10 anos, desde que faça do imóvel sua moradia ou se tiver feito obra/serviço de caráter produtivo.
2.2 – Usucapião especial rural
Prevista no artigo 1.239 do Código civil e artigo 191 da Constituição Federal, sendo seus quesitos:
- Esteja localizado na área rural.
- Imóvel de até 50 hectares.
- Posse durante 5 anos.
- Ser sua moradia.
- Ter tornado o imóvel produtivo com o seu trabalho ou com o da sua família.
- Não seja proprietário de outro imóvel.
2.3 – Usucapião especial urbana
Esta modalidade de usucapião encontra-se no artigo 1.240 do Código civil, artigo 18 da Constituição Federal e artigo 9º do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), sendo suas condições:
- Área urbana.
- Imóvel de até 250 metros.
- Posse durante 5 anos.
- Ser sua moradia ou de sua família.
- Não ser dono de um outro imóvel.
- Não ter usado esta espécie de usucapião antes.
2.4 – Usucapião familiar
Podemos encontrá-la no artigo 1.240-A do Código Civil, que tem como requisito:
- Área urbana.
- Imóvel de até 250 metros.
- Posse durante 2 anos.
- Ser sua moradia ou sua família.
- Não ser dono de um outro imóvel.
- Não ter usado esta espécie de usucapião antes.
- A propriedade seja divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o imóvel.
2.5 – Usucapião ordinária
Encontra-se no artigo 1.242 do Código Civil. São os requisitos:
- Justo título e posse de boa-fé.
- Posse durante 10 anos ou 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente, registro tenha sido cancelado e tenha feito o imóvel de moradia ou realizado investimento de cunho social/econômico.
3 Perguntas frequentes:
a) O que é posse mansa e pacífica? É a posse que acontece sem que o o dono questione ou tome qualquer medida para defender o que é seu, por exemplo, que deixa de entrar com a ação de reintegração de posse.
b) Por que tenho que registrar a usucapião? É preciso registrar já que apenas com o registro é que constituí o direito real de propriedade, ou seja, apenas o registro torna a pessoa proprietária do imóvel. Portanto, é necessário levar a sentença para registro no Registro de Imóveis competente.
c) Tenho um contrato de locação com o dono da casa, mesmo assim posso pedir a usucapião? Não. Neste caso, falta o exercício da posse com o ânimo de dono, já que a posse está sendo exercida por mera tolerância do dono do imóvel.
d) Zelador pode usucapr unidade autônoma que lhe foi cedida em razão da sua função? Não, nessa situação o zelador não tem a posse, mas tão somente a detenção da unidade, conforme disposto no artigo 1.198 do Código Civil.
e) Imóvel que não tem matrícula pode ser usucapido? A ausência de matrícula não impede a usucapião, mesmo se for feita a usucapião extrajudicial.
Fontes:
BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 04 de setembro 2018.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Reais. 12ª ed. JusPODIVM, 2017. Vol. V.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. – rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.
Artigo transcrito do site: https://www.rodriguesefelix.adv.br/blogdedireitoimobiliario/usucapi%C3%A3o-o-que-%C3%A9-quais-s%C3%A3o-as-suas-esp%C3%A9cies-e-requisitos